Mutuo Ipotecario: una guida alla sottoscrizione. Parte 2

È stata resa disponibile dalla Banca d’Italia una Guida sulla sottoscrizione del mutuo ipotecario. Ne abbiamo redatto una rubrica divisa in due. In questa seconda parte parleremo dei costi del mutuo e delle questioni chiave sulla decisione di sottoscriverlo con una banca piuttosto che con un’altra. Nella prima abbiamo parlato della definizione di mutuo ipotecario e dei tipi di mutuo.

QUANTO COSTA IL MUTUO?

La principale componente del costo è data dagli interessi, i quali dipendono dal tipo di mutuo che si è scelto. Agli interessi si aggiungono altre voci di costo, le più importanti sono: le spese notarili e le imposte. Quest’ultime si pagano una sola volta al momento della stipulazione del contratto d’acquisto.

Per l’acquisto di una prima casa si ha un’imposta agevolata allo 0,25% dell’ammontare complessivo del mutuo, negli altri casi (seconda casa o successiva) l’imposta sale al 2%. Gli interessi pagati per un mutuo (sia che si tratti di acquisto, costruzione o ristrutturazione dell’abitazione principale) sono detraibili dall’Irpef. Per approfondimenti consultare il sito www.agenziaentrate.gov.it o contattare il Hall Center dell’Agenzia delle Entrate: 848.800.444.

Altri costi:

  • Le spese d’istruttoria;
  • Le spese di perizia;
  • Le spese notarili; per il contratto di mutuo e l’iscrizione dell’ipoteca nei registri immobiliari;
  • Il costo del premio di assicurazione a copertura dei danni sull’immobile ed eventualmente dei rischi legati a eventi che si riferiscono alla vita del cliente che potrebbero impedirgli di rimborsare il prestito;
  • Gli interessi di mora, se si paga la rata in ritardo.

NECESSARIO CONFRONTARE LE OFFERTE DI PIÙ BANCHE.

In una fase preliminare, anche durante la ricerca dell’immobile, è utile partire con la ricerca della banca che erogherà il prestito. Non bisogna, infatti, soffermarsi alla prima banca, poiché le condizioni contrattuali possono variare anche di molto.

Una sintesi della valutazione può essere offerta dal TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale), che deve essere rilasciato per legge. Il TAEG è un riassunto del costo totale del mutuo, racchiude il tasso d’interesse e le altre voci di spesa. Bisogna però fare attenzione, il TAEG è reale solo se il tasso è fisso, in tutti gli altri casi rappresenta solo un esempio del tasso annuo totale effettivo.

Se si hanno dei dubbi, ci si può rivolgere alla banca per delle spiegazioni, che per legge devono essere gratuite.

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Mutuo Ipotecario: una guida alla sottoscrizione. Parte 1

Scegliere l’immobile giusto da acquistare è una questione delicata, che a cascata porta una seconda questione di non secondaria importanza, la sottoscrizione di un mutuo. È stata resa disponibile dalla Banca d’Italia una guida alla sottoscrizione di un mutuo ipotecario. Ne vedremo insieme i temi fondamentali in una rubrica divisa in due parti. La prima parte si concentrerà sulla definizione di mutuo ipotecario e sui tipi di mutuo, la seconda sui costi e sulla decisione di sottoscrivere un mutuo con una banca piuttosto che con un’altra.

Cos’è il mutuo ipotecario?

Non sempre si ha la possibilità di pagare in un’unica soluzione l’importo dovuto e la via del prestito attraverso gli istituti di credito è la via inevitabile verso il sogno di una casa di proprietà. Il nostro sistema legislativo prevede un particolare tipo di prestito, ovvero, il “mutuo ipotecario”. Il mutuo ipotecario è un finanziamento a lungo termine e la sua durata può oscillare dai 5 ai 30 anni.

È possibile accedervi solo per acquistare, costruire o ristrutturare un immobile. Il suo meccanismo è abbastanza semplice. Il cliente riceve l’intera somma in un’unica soluzione e la rimborsa con rate d’importo costante o variabile. La caratteristica principale di questo tipo di finanziamento è l’ipoteca, che funge da garanzia per la banca nel caso l’acquirente non paghi.

Non tutti possono accedere al mutuo. Il mutuo è concesso dietro una valutazione finanziaria sul cliente, dove si valuta l’effettiva possibilità di pagare le rate in un arco temporale molto lungo. L’importo del mutuo, tramite casi eccezionali, non supera l’80% del valore dell’immobile. Per stabilire il suo reale valore è eseguita una perizia tecnica.

Quanti tipi di mutuo esistono?

Il mutuo a tasso fisso è quello che offre la pianificazione più semplice; il tasso costante nel tempo non dà nessun tipo di sorprese, non ci sono oscillazioni che possono far variare i costi del mutuo. Questa semplicità ha un costo maggiore, infatti, il tasso fisso è sempre più elevato del tasso variabile (in un determinato momento). Il mutuo a tasso variabile segue l’andamento dei mercati finanziari ed è consigliato a chi può sostenere eventuali aumenti dell’importo delle rate. Nel mutuo a tasso misto il tasso d’interesse può passare da fisso a variabile (o viceversa) a scadenze fisse o a determinate condizioni indicate nel contratto. Nel mutuo a tasso doppio l’importo del mutuo è suddiviso in due parti: una è calcolata con il tasso fisso, e l’altra con il tasso variabile.

Il tasso variabile al momento della sottoscrizione è sempre leggermente più basso del fisso, ma può aumentare come diminuire nel corso del tempo. In modo sicuro, conviene sottoscrivere un mutuo a tasso fisso quando i tassi di riferimento sono bassi, in modo da bloccare nel tempo un momento favorevole del mercato. Queste sono analisi prospettiche difficili da valutare, solo il tempo ci dirà se la nostra scelta è stata vantaggiosa. Il mutuo a tasso misto e doppio sono soluzioni intermedie, bilanciando i vantaggi e gli svantaggi del tasso fisso e variabile.

Conclusioni

Finisce qui la prima parte di “Mutuo Ipotecario: Una Guida Alla Sottoscrizione”, vi ricordiamo che la seconda parte riguarderà i costi del mutuo e la decisione di sottoscrivere un mutuo con una banca piuttosto che con un’altra.